이동훈 변호사

몇 년 전이었다. 부동산 광풍이 휘몰아쳤다. 집값 수직상승을 목도했다. 그때도 그러했지만, 여전히 대한민국 국민에게 가장 큰 관심사는 '내 집 마련'이라는 네 글자다. 

그러나 '내 집 마련'을 늘 꿈꾸는 무주택자들은 대부분 경제적 사정이 좋지 않다. 그러한 이유 때문일까? 최근 지역주택조합이 내 집 마련의 대안으로 주목받고 있는 듯하다. 

실제 최근 들어 지역주택조합 가입에 대한 법률적 궁금증과 잘 모르고 가입한 뒤 어려움을 겪고 있다는 상담이 매우 많다. 그래서 지역주택조합을 가입했거나 가입을 염두에 둔 분들이 알아야 할 체크리스트를 몇 가지 확인해 보려 한다.

지역주택조합은 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 특정 지역 거주자들이 조합을 결성해 자신의 주택을 마련하는 방식이다. 청약통장 가입 여부도 관계없다. 토지 매입부터 주택 건설까지 조합원이 진행하기에 일반 아파트 분양보다 비용을 절감할 수 있다.

그래서 위험 요소가 많고, 알아야 할 것도 많다. 먼저 조합원 스스로 토지를 매입하기 때문에 무엇보다 토지소유권 확보 비율을 확인해야 한다.

통상 추진위원회가 설립된 후 일이 진행되는데 주택건설대지의 50% 이상 토지사용권원을 확보해야 조합원 모집신고·공고를 할 수 있고, 주택건설대지의 80% 이상 토지사용권원 및 15% 이상 토지소유권을 확보해야 조합설립인가를 받을 수 있으며, 주택건설대지의 95% 이상 토지소유권을 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있다. 

여기까지 해야 본격적인 조합원의 권리를 보장받을 수 있다. 문제는 '토지사용권원'의 개념을 '토지소유권'과 혼동한다는 것이다. 50% 토지사용권원 확보는 '토지주에게 토지 사용을 동의받은 것'일 뿐, 토지소유권 50% 확보가 아니다. 반드시 구분해 토지소유권 확보율을 확인해야 한다.

다음으로 유명 건설사가 시공할 것처럼 광고하는 것에 주의해야 한다. 지역주택조합이 건설사와 도급계약을 맺은 후에야 시공에 들어가는데 단순히 시공 의향을 밝힌 것만으로 조합원을 모집하는 경우가 많다. 조합은 계약 전까지 언제든지 건설사를 바꿀 수 있으므로 MOU 정도가 아니라 건설사와의 '도급계약서' 같은 서류를 확인해야 한다.

이 밖에도 '환불보장각서'를 써주며 '언제든지 환불이 가능한 것'처럼 조합원을 모집하는데 분담금 반환 시기를 조합 설립 이후로 약정해 실질적으로 환불이 안 되게 하거나, 조합 설립인가 전 지구단위계획구역 지정 혹은 계획수립이 빨리 될 것처럼 홍보하고선 제대로 추진하지 않는 경우도 있다.

지역주택조합은 내 집 마련의 대안이 될 수 있지만, 방심하면 큰 피해를 볼 수 있다. 계약 전 철저한 검토와 더불어 전문가의 도움을 받아 안전한 선택을 하는 것이 좋다.